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再造襄陽
分居漢江兩岸的襄陽老河口市和谷城縣最終走到瞭一起，兩地正攜手共建總面積超過70平方公裡的“河谷新城”。縣級市之間有規劃的正式一體化區域合作，在湖北省尚屬首次。這隻是襄陽市新城建設中的一部分。按照襄陽市構建大都市城鎮體系的總體部署，未來5年內襄陽市將建設200多平方公裡的城市新區。未來5~10年，襄陽全市城區建成面積將超過500平方公裡。而目前襄陽市主城區面積140多平方公裡，加上下轄的三縣三市（縣級市），其目前市區建成區總面積也僅僅為200多平方公裡。這相當於未來5年，將再造一個襄陽。然而，5年內要建設200多平方公裡的新城，對於2012年GDP僅2500億元，地方公共財政預算收入僅140億元的襄陽來說，面臨著巨大的資金壓力。《中國經營報(博客,微博)》記者調查發現，襄陽市的新城建設將結合前期開展的“向山要地”18萬畝計劃（2013年2月4日，本報曾以《襄陽“造地”調查：一個農業大市的土地生意》為題作深入報道），通過土地運作籌措資金，以減少財政兜底償還壓力。除瞭資金壓力外，吸引人口和產業進新城則是襄陽面臨的更大挑戰。組團造城4月18日，在河谷新城所在地盧營村，記者看到老河口市新一中正在緊張建設。據附近村民介紹，這裡將成為河谷新城核心區——老河口市酂陽新區建設的主戰場。記者獲得的《老河口市酂陽新區城市設計》專傢評審稿顯示，酂陽新區設計范圍北到大橋路，東至漢丹鐵路，南到電站路，西到梨花大道，總面積約12.8平方公裡，協調范圍約38平方公裡，人口總體規模20萬人。3月11日，襄陽正式批準老河口市、谷城縣兩地區域合作規劃，攜手共建“河谷新城”。“河谷新城”作為襄陽大都市城鎮體系的重要組成部分，將承擔襄陽都市圈西翼地區性的公共服務中心、行政文化中心、休閑旅遊中心、現代服務中心功能。谷城和老河口位於漢江南北兩岸，主城區直線距離僅8公裡，資源、交通、經濟互補性強。但此前兩地“來往”不多。如今，兩地發展實行統一規劃。老河口將“南進”建南部新城和洪口嘴新區，谷城將“北拓”建成北新區、子胥新城，如此一來，這些新建的新城將老河口、谷城兩個老城區連成一體，融合形成河谷新城（也即河谷組團）。而酂陽新區則成為南部新城的示范區、河谷新城的核心區。據瞭解，河谷新城將按照“三步走”戰略具體實施建設：2016年河谷新城的城市人口達到60萬人；2020年，建成區面積70萬平方公裡，人口達到70萬；到2030年，要建成100平方公裡、100萬人口的河谷新城。記者在采訪中瞭解到，河谷新城隻是襄陽市新城建設中的一部分。按照襄陽市構建大都市城鎮體系的總體部署，按照“組群發展、差異發展、梯次發展”的要求，未來5年內將建設至少200平方公裡的城市新區，其中，襄陽主城區新增80平方公裡城市新區，各縣（市）新增不少於20平方公裡的產業新區。襄陽市正在按照主城區近期200平方公裡、200萬人口，遠期300至500平方公裡、300萬至500萬人口的規模要求，修編城市總體規劃，編制襄陽大都市概念規劃和東津新城等六個新區規劃。根據襄陽市及下轄的三縣三市推出的城市新區（新城）建設總體規劃，未來5~10年，襄陽全市城區建成面積將超過500平方公裡，城市總人口規模超過400萬，屆時，襄陽市城鎮化率將躍升至70%以上。而2012年年底，襄陽市城鎮化率僅僅53.68%。在襄陽市下轄的棗陽市、宜城市、南漳縣、保康縣等縣市新城建設同樣火熱。例如，南漳縣今後7年計劃“向山要地”11.42萬畝，用5年時間建設一座規劃總面積11.03平方公裡的楚鏡新城。而棗陽市的造城規模更為龐大。據瞭解，棗陽市將按照“把園區當城區建”的原則建設新城，預計到2015年，城區建成面積達到50平方公裡，人口規模達到50萬人左右。資金壓力據盧營村一位村民介紹，對於拆遷的房屋，老河口市按照750元/平方米和830元/平方米的標準予以補償；而安置房，村民將在原有房屋面積的基礎上，按照1000元/平方米的標準補交差價。由此引發的失地農民的出路問題不容忽視。上述盧營村村民給記者算瞭一筆賬，大部分村民人均土地隻有0.4畝，按照每畝一次性補償3.5萬元的標準，一戶大約能獲得5萬元的征地補償款，按每戶200平方米的住宅算，獲得15萬元拆遷補償款，兩者相加總共20萬元。如果新購買一套200平方米的安置房，需要補交20萬元的差價。也就是說經歷拆遷失地的絕大多數村民將隻剩一套安置房，因而沒有多餘資金進行其他生產性活動，用以維持今後生活。“不僅要解決農民居住問題，更要解決失地農民的出路問題，促進健康城市化。”《老河口市酂陽新區城市設計》中提到。對於地方財政並不豐裕的縣市來說，要安置好失地村民，同樣是不小的壓力。以老河口市為例，為保證新城建設順利進行，規劃范圍內的10個村莊農村居民人口約3萬人需安置。為此，老河口市將建設總建築面積105萬平方米的安置區用於失地村民的安置。4月17日，在老河口市賓館，酂陽新區專傢評審會現場，主管資金籌措的老河口市建設投資經營有限公司（下稱“老河口建投公司”）總經理王佳申向專傢和市裡的主要領導坦誠資金籌措壓力很大。“規劃區內需要拆遷1.1萬戶，約3萬人，僅拆遷資金最起碼需要50億元，再加上總面積21.9萬平方米的公共建築，僅這兩項總投資最少需要70億元。”王佳申提醒，新城籌措建設資金很困難，需要明確開發時序，通過土地運作推動滾動開發。據瞭解，為緩解前期投入的資金壓力，襄陽市財政將安排2000萬元資金，用作河谷組群發展的重大項目以及規劃編制的前期工作經費。同時，襄陽市財政還將向老河口市、谷城縣各借5000萬元周轉資金，用於新區基礎設施建設；在襄陽市產業發展基金中單列1億元，用於河谷組群產業發展。“受國傢信貸投放政策收緊和建設資金需求增加的影響，建投公司面臨著融資保障壓力加大的矛盾。”老河口建投公司一位負責人表示，在資金籌措方面，將千方百計盤活資產，最大限度地實現城市資源的收益價值，通過土地經營，促進土地資產的保值增值，減輕財政兜底償還壓力。在河谷組群發展建設市域副中心城市動員大會上，襄陽市市長別必雄承諾，在土地保障方面，河谷組群發展的重大項目建設所需的土地指標將獲得重點支持。同時，河谷兩地應充分利用低丘緩坡荒灘未利用地開發利用試點和土地增減掛鉤政策，騰出更多的用地指標，用於產業發展和城市建設。南漳縣在建設楚鏡新城過程中，大力增加城投公司融資能力全年采用BT、BOT模式融資8億元。“經營土地實現總收益4億元以上，凈收益3億元以上。”在建設用地上，通過申報低丘緩坡地、荒灘等未利用開發項目、大力開展城鄉建設用地增減掛鉤和集約用地等途徑，爭取和挖潛用地3500多畝。當地一位研究區域經濟的專傢對記者表示，當地通過開發低丘緩坡荒灘置換用地指標，不僅是擴大發展空間的需要，也是在地方政府普遍缺錢的背景下運作土地財政、拓展政府財源的需要。不過，這條土地運作的道路並不順暢。“目前，在酂陽新區12.8平方公裡規劃區域內能夠用的土地指標隻有7000畝，超過三分之二的建設用地需要重新向上級申請用地指標。”王佳申在酂陽新區專傢評審會現場表示。“縣級財政能力有限，完全靠土地運作實現自我平衡是不可能的。”專傢評審會專傢、襄陽市建委原總工蔣繼舒提醒。新城挑戰按照有關規劃，2016年河谷新城的人口將達到60萬；2020年，人口達到70萬；到2030年，人口將達到100萬。但記者查閱老河口市和谷城縣的人口規模，兩縣（市）目前總人口規模僅為110萬左右。如何在新城迅速地集聚如此規模的人口將是河谷新城面臨的最大挑戰。按照河谷新城核心區酂陽新區城市設計規劃，河谷新城核心區將打造成一個容納20萬人口的城市新區。依據是，按照人均建設用地指標、人均居住用地指標和人均居住建築面積指標推算，規劃區內人口規模分別可以達到18.3萬人、19.3萬人和19.7萬人，綜合推斷規劃區內人口規模控制在20萬人。“規劃人口要與全市域內的人口總量做好銜接，河谷組群未來要打造成人口過百萬的大城市，困難不小。”蔣繼舒表示，酂陽新區規劃20萬人口的規模是不是合理還需要進一步商榷。不過，老河口市城鄉規劃局副局長王昭對實現城區人口70萬人的目標胸有成竹。王昭告訴記者，“我們之前做過相應調研，目前老河口市市區和谷城縣縣城兩地人口，加上城區周邊的失地農民約為50萬人，其中老河口市區及周邊常住人口為25.6萬，谷城縣城及周邊為24.5萬。也就意味著未來新城僅需增加居民15萬左右，因此，實現70萬人口的目標不是特別大的問題。”“人口增長不能單靠機械增長和產業帶動集聚，特別是作為縣級市，主要的動力還是吸納周邊的農民進城，把山區的農民吸納到城市中來。”老河口市副市長王衡告訴記者。襄陽市城鄉規劃局規劃編制科負責人李紅燕在接受記者采訪時也表示，河谷新城規劃中的人口規劃為未來發展預留瞭很大的發展空間，具有適度超前性。“人口方面主要靠機械增長和農民進城，產業帶動也會有考慮，但需要長期培育，提高人口吸納能力。”然而，吸納老河口市和谷城縣的農民進城絕非易事。中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍此前接受本報采訪時表示，湖北省是一個勞務輸出大省，每年外出打工的農民多達千萬人，其中七成左右是在外省打工，特別是在珠三角地區打工的較多；最近兩年，雖然農民工出現“回流”的現象，但湖北省農民工至少有五成是在外省打工的。襄陽市有關部門統計顯示，截止到2012年6月底，襄陽市農村勞動力外出出省務工人數達到94.19萬人。這占襄陽總人口的近20%，農村人口的近40%。除瞭人口集聚，河谷新城建設的另一大挑戰則是產業集聚的問題。老河口和谷城作為漢十（武漢十堰）工業走廊上的工業城市，產業發展類型中都是以量增為主，同構性嚴重。《老河口市酂陽新區城市設計》提出：“對老河口來說，區域競爭力的優勢不在於第二產業發展和以量增為主的產業蔓延發展模式；而是在整個襄陽都市圈乃至鄂西圈層，加快產業轉移，發展休閑度假、文化生態旅遊、商貿市場、總部經濟的發展。”受制於傳統產業發展乏力的影響，在襄陽市下轄的諸多縣市也采取瞭類似手法，通過打造旅遊景觀，帶動旅遊服務業等第三產業的發展。例如，記者獲得的一份南漳縣楚鏡新城規劃顯示，除瞭在新城內打造高端居住區、綜合商貿居住區和都市產業區外，接近一半的土地將用於山水度假區、旅遊居住區和休閑療養區。“由於襄陽市區和下屬各縣市的價格差異不大，而在市區購房能享受更多的公共資源，因此，一般購房者會首選到市區購房。”襄陽市一位房地產公司營銷總監並不看好新城中的商品房開發市場，“同時，在下屬各縣市開發地產受小產權房的沖擊巨大，價格隻有大產權房的一半左右，更吞食瞭開發商的利益。縣城的開發商市場受到兩頭擠壓，加上融資困難，生存空間非常狹小，風險較大。”“很多時候規劃跟不上形勢的變化，領導調整可能會導致規劃不可持續。”蔣繼舒提醒。對於面臨的上述挑戰，襄陽市規劃部門也清醒地認識到瞭。《老河口市酂陽新區城市設計》指出，河谷新城建設中至少需要解決三大核心問題。最大的問題是發展的不確定性，充分表現在河谷組群發展不確定性，導致整體城市發展框架、基礎設施和項目的不確定。第二大問題是城市發展帶動力的問題，即如何帶動城市發展，尋找城市發展的突破口和引爆點，有效引導城市建設。第三大問題是城市土地有效利用的問題，即如何更好地發揮土地的社會經濟效益，確定合理的開發引導策略。var page_navigation = document.getElementById('page_navigation');if(page_navigation){ var nav_links = page_navigation.getElementsByTagName('a'); var nav_length = nav_links.length;//正文頁導航加突發新聞 if(nav_length == 2){ var emergency = document.createElement('div');emergency.style.position = 'relative';emergency.innerHTML = '
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